Поговорим о недвижимости
Граждан начали пугать падением цен на квартиры
"К концу 2006 года начнется падение цен на московское жилье, его глубина достигнет 20--50%, продлится это падение до конца 2008 года" – такой прогноз появился недавно на нескольких интернет-ресурсах. Авторство прогноза, как следует из текста, принадлежит директору "Всероссийского центра оценки имущества" (ВЦОИ) Анатолию Кулику.
Получив несколько писем от читателей, содержащих полный текст выступления господина Кулика, редакция "Жилплощади" поняла, что прозевала настоящую сенсацию. Наш корреспондент тут же решил встретиться с Анатолием Куликом, чтобы услышать из первых уст и сам прогноз, и аргументы в его пользу.
Однако найти господина Кулика нам не удалось. Ни у ВЦОИ, ни у журнала, опубликовавшего интервью с Анатолием Куликом ("Оценка Недвижимости", №8, 2006 г.), не оказалось собственных сайтов. В Российском обществе оценщиков нашему корреспонденту сказали, что впервые слышат о существовании ВЦОИ и журнала "Оценка недвижимости".
Ничем не смогли помочь и справочные службы. А опрошенные нами ведущие эксперты рынка недвижимости прямо назвали эту публикацию "уткой".
"Я готов подискутировать с автором прогноза, – заявил "Газете.Ru" независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, – Но для начала неплохо было бы его увидеть и узнать, на каких основаниях базируются такие прогнозы.
Я лично таких оснований не вижу. Не надо пугать людей и заставлять их шарахаться! Кроме того, если он оценщик, то пусть и оценивает реалии сегодняшнего дня. А прогнозы оставит людям, дольше работающим в этой среде".
Согласившись с последним утверждением, "Жилплощадь" обратилась за прогнозом к реально существующим аналитикам рынка недвижимости.
По мнению Андрея Бекетова, с учетом нынешней экономической ситуации ожидать глобального снижения цен на жилье в Москве не стоит. "Денежная масса и зарплата продолжают расти, и люди будут из кожи вон лезть, чтобы решать свои жилищные проблемы, – заявил господин Бекетов "Газете.Ru". – По европейским нормам число комнат должно равняться числу членов семьи плюс один, а квадратных метров на каждого должно приходиться не менее сорока. Вот доживем до этого, спрос упадет. А пока, несмотря на заоблачные цены, жилье продолжают покупать. Кроме того,рынок недвижимости сам по себе устойчив, это не доллар, который может упасть в один день. Слава Богу, что хоть остановился резкий рост цен, и сегодня можно говорить о стабильном плавном росте. После восьми процентов четыре – это уже стабилизация".
Генеральный директор аналитического Центра IRN.RU Олег Репченко ожидает продолжительного перехода рынка к стабилизации. "Несмотря на заметное снижение темпов роста цен по отношению к весне, подорожание жилья продолжится. Исходя из психологии продавцов, можно ожидать, что в сентябре – октябре они начнут активно играть на повышение цен, однако не факт, что рынок примет это повышение в полном объеме. Пока имеющиеся признаки стабилизации рынка еще не получили заметного развития, переход к стадии стабилизации более вероятен к концу этого года – началу следующего".
Экспертный прогноз профессора кафедры РЭА им. Плеханова Геннадия Стерника, а также расчеты, основанные на предложенной им теории цикличности рынка недвижимости, говорят о возможном снижении цен. Однако это снижение не будет ни существенным, ни продолжительным.
"В ближайшие месяцы ожидается начало стагнации на рынке жилья Москвы, аналогичное концу 2004 – началу 2005 годов.
Стагнация продлится, по крайней мере, до осени 2007 года и будет включать в себя коррекцию цен в размере около 5% относительно июня сего года, пик которой придется на весну 2007 года (аналогичную коррекции цен на жилье в Петербурге весной 2005 года)", – заявил "Газете.Ru" господин Стерник.
По мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, в настоящий момент появились признаки того, что ситуация стремится к "паритету спроса и предложения", то есть цены должны стабилизироваться. По его словам, сектор жилья стал менее интересен для спекуляций и инвестирования, и пик ажиотажного спроса, когда покупки в спекулятивных целях составили 30%, остался позади.
Продолжается снижение доходности и от сдачи жилья в аренду: если раньше она составляла 20% годовых, то сейчас не более 3--4%. "Ясно, что спекулятивный капитал из этого сектора уйдет, а это 20% покупок. Тогда эти квартиры могут выйти на рынок, и вырастет объем предложения. Увеличение предложения возможно и за счет квартир, которые застройщики придерживали для создания ажиотажного спроса. Кроме того, с июля начался прирост альтернативных сделок, так или иначе подпитывающих объем предложения на рынке", – заявил Константин Апрелев "Газете.Ru". По мнению аналитика, на излете сейчас и бум потребительского кредитования, а именно он увеличил доходность и реальные инвестиции, в том числе, в жилье.
"У банков начали возникать проблемы, невозвратность по кредитам оценивается уже от $1 млрд до $4 млрд, а это грозит серьезным межбанковским кризисом, – считает господин Апрелев. – И, скорее всего, в ближайшее время банки начнут сворачивать и пересматривать программы ипотечного кредитования. А с ухудшением условий ипотеки она уже не будет оказывать столь глобального влияния на рынок, как в начале года.
Рынок на грани ожидания. Но снижение цен более чем на 2--4% возможно лишь в том случае, если все операторы будут убеждены, что рынок перегрет и престанут создавать ажиотажный спрос.
Такую вероятность мы оцениваем не более, чем в 25%. С другой стороны, вероятность сохранения темпов роста цен, по нашим подсчетам, не превышает 15%. Наиболее высока вероятность стабилизации цен (когда темпы роста цен не превысят 2% в месяц) – эту вероятность мы оцениваем примерно в 60%".
Варвара Петренко.
Линейный вид
